북클럽에 참여하면서 읽은 2016년 6월의 책, "노후를 위해 집을 이용하라"입니다. 나온지 얼마 안되는 신간인데, 도서관에 갔다가 신착도서칸에 있는 것을 낼름 집어와서 읽었습니다. 




이 책은 2009년에 출간된 "노후를 위해 집을 저축하라"라는 책의 전면 개정판이라고 합니다. 뒤늦게나마 이 책을 읽으면서 2009년에 이 책을 읽었더라면 좋았을텐데 하는 생각이 들기도 하면서, 과연 2009년에 이 책을 읽었다고 해도 내가 실천에 옮길 수 있었을까 하는 생각도 복합적으로 들었네요. ㅎㅎ


책의 부제인 '대출 없이 2년에 1채씩. 현실적인 부동산 투자법'이라는 말의 의미를 간단하게 설명하자면 전세값이 높아 전세가율이 높은 아파트를 찾아서 내 자금 몇천만원과 전세금을 합쳐서 아파트를 사서 불려간다는 것이 기본 골자입니다.


최근 몇년간 전세값이 급상승 하면서 부동산 커뮤니티를 중심으로 이런 방법으로 적은 돈으로 투자를 하는 '갭투자'라는 것이 유행했다고 하는데, 그런 열풍에 기대어 새로 나오게 된 책이 아닐까 하네요.


핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 

팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다. 

이 방법으로 연간 수천만원의 수입을 얻게 될 것입니다.

12페이지, 시작하는 글


어찌보면 간단할 수 있는 이 이야기를 설득력 있게 풀어내기 위해서 저자의 과거 투자의 성공담과 실패담, 어떻게 하면 더 성공 확률을 높이고 실패 확률을 낮출수 있는지에 대한 다양한 방법론을 소개하는 것이 전체적인 책의 구성이었네요.


그런데 개인적으로는 그런 부분 보다는 저자가 "PART 01. 투자 필수 사회" 챕터에서 풀어내는 왜 우리가 투자를 해야하는가, 어떤 관점에서 투자를 해야하는가, 또 "PART 06. 투자자의 삶" 챕터에서 이야기 하는 우리가 투자자로써 가져야할 바람직한 삶의 자세에 대해서 이야기한 부분에서 더 큰 인상을 받았습니다. 



얼마전에 다녀온 홍춘욱님의 강연과 블로그에 쓰시는 글을 통해서도 많이 언급되는 부분이지만, 세상에는 고슴도치 같은 전문가와 여우 같은 전문가가 있다고 합니다. 고슴도치 전문가는 자신의 주장에 대해서 자신만만하고, 대범하며 고집스럽게 자신의 주장을 밀고 나가는 전문가 스타일입니다. 언뜻 보면 좋아 보이는 기질들이라고 생각할 수도 있겠지만, 정답이 있는 것이 아닌 사회과학적인 분야를 공부하는 사람들에게는 '아집'이 되어버리는 경우가 많습니다. 때로는 자신의 주장을 관철시키기 위해 입맛에 맞는 자료만을 인용하거나, 다른 가능성에 대해서는 철저하게 배제하는 모습을 보이기도 합니다.


반면에 여우같은 전문가는 여러 분야에 대해 넓은 생각을 갖고, 자기 비판적인 의식을 갖고 있는 전문가입니다. 자신만만하기 보다는 조심스럽게 접근하고, 이론 보다는 경험과 관찰을 더 중요하게 생각하는 스타일입니다. 자신의 주장이 틀릴 수 있다는 의식이 기저에 깔려 있으므로, 나와 신념이 다른 주장이라고 하더라도 그 나름의 근거를 이해하려고 노력하는 것이 또 여우 전문가의 특징일 것입니다.


제가 이런 설명을 굳이 나열한 이유는 이 책의 저자가 '여우 스타일의 전문가'라는 느낌을 책을 읽으면서 받았기 때문입니다. 사람은 누구나 강한 자신감을 가지고 있는 사람들에게 끌리게 마련이기에 '고슴도치 전문가'는 잘 팔립니다. 부동산은 폭락한다라는 주장을 10년째 하고 있는 모 전문가를 보면 그런 느낌적인 느낌을 받게 되기도... 


하지만 이 책의 저자는 저도 전적으로 공감하는 여러가지 주장을 펼치고 있음에도 불구하고, 그것이 절대적인 진리인양 포장하려고는 하지 않고 있습니다. "이렇다!"라는 단정적인 어법 보다는 "저는 이런식으로 생각합니다."라는 어법이 저자가 겸허하게 느끼고 있음을 전달해줍니다. 나의 경험과 내가 알고 있는 지식, 그리고 이러한 객관적인 지표들을 통해서 나는 이렇게 생각한다 라는 정보는 충분히 전달하고 있지만, 이것이 유일한 진리이며 이걸 하면 당신이 부자가 될 수 있다는 류의 잘팔리는 캐치프레이즈는 보이지 않습니다. 저 개인적으로는 이런 부분이 이 책을 쓴 저자에 대한 신뢰도를 한껏 높이게 하는 방향으로 작용하는 것을 확인할 수 있었습니다.



책에서 가장 많은 부분을 할애하고 있는 다음의 두 챕터에 대해서는 간략하게 정리해 보았습니다.


  • PART 03 부동산 투자의 정석
    • 감소하는 중산층을 주목하라
      • 양극화 시대에 중산층은 감소하며 서민층이 늘어난다. 20대 평형 이하의 소형 평수는 신규 분양이 적을 뿐만 아니라, 양극화의 심화로 수요가 꾸준히 증가한다.
    • 안정적인 임대수익 부동산의 조건
      • 사람들의 살고 싶어하는 곳. 도심에 위치한 주택. (병원 및 각종 편의시설 근접) 소형 주택. 지하철 역세권에 위치한 주택. (역세권의 소형 아파트가 빌라는 좋은 투자처이나, 원룸 오피스텔은 내재가치가 낮아 적합하지 않음)
    • 땅투자의 허와 실
      • 투자금이 많이 들고, 팔기 힘들어 원금 회수가 어렵고, 보유 기간 동안 현금흐름이 발생하지 않음.
    • 상가투자는 위험하다
      • 우리나라는 자영업자의 비율이 과도하게 높고, 대형마트의 등장으로 일반 상권이 힘든 상황. 상가투자의 기대 수익률은 무척 낮다.
    • 반드시 알아야 할 수익률
      • 수익률은 연 단위로 계산해야 하며, 투자금이 적을 수록 수익률은 높아진다.
    • 금리와 부동산
      • 모두가 경기가 좋지 않다고 말할때가 투자 적기.
    • 수요와 공급
      • 1인 가구의 증가로 인해 소형 주택의 수요는 꾸준히 증가할 것임. 만혼의 증가도 수요 증가의 요인. 도시화 현상. 중산층의 감소 역시 소형 주택의 수요 증가로 이어짐.
    • 전세가는 투자의 척도
      • 전세가율이 높은 아파트는 투자가치가 높다.
    • 대출의 위험
      • 대출은 가능하면 받지 말고, 가능하면 1채에 대해서만 받고 빨리 상환 할 것. 처음에는 소형 주택을 전세를 끼고 매입한 뒤, 매년 저축한 돈으로 전세 -> 반전세 -> 월세로 점차 전환해 나가는 것이 안전한 투자 전략.
    • 흐름을 파악하는 눈
      • 대기업의 공단이 들어선다는 뉴스, 지역에 병원을 증축한다는 뉴스는 눈여겨 봐야. 부동산의 가격이 아직 저평가일때 매수하기 위해서는 직접 가서 보는 것이 중요. (동네 분위기나 부동산의 의견 등)
    • 가치투자의 힘
      • 저평가 되어 있는 곳에 투자할 것.
    • 그들과 나의 목적은 다르다 
      • 은행 직원, 부동산 중개사 등 투자를 하면서 만나게 되는 사람들은 나를 위해 일하지 않는다. 각자 자신의 이익을 위해 일하는 것임을 기억하자.
    • 장기투자 vs. 단기투자
      • 단기 투자를 하면 세금, 복비, 시간투자 등이 많이 소요됨. 그러나 오히려 장기투자 했을때보다 수익률은 못한 경우가 많음. 부동산은 평생 보유하자.
    • 세금의 문제 
      • 세금은 반드시 내자. 양도세가 싫으면 팔지 마라. 세법이 바뀌면서 주택보유자들이 대거 매도에 나선다면 반대로 투자 기회가 되기도.
    • 전업투자의 시기
      • 대부분의 경우 투자를 위해서 그렇게 많은 시간이 필요하지 않음. 굳이 전업투자를 할 필요가 없다. 굳이 하고 싶다면, 연 임대소득이 직장 연봉보다 커졌을때.


"PART 04 부동산 투자의 기록"은 저자가 그동안 투자했던 많은 물건들을 얼마에 투자했는지, 세금이나 기타 부대 비용은 얼마나 들었고, 그동안 전세금은 어떻게 상승했으며 그 결과 현재 수익률이 얼마인지를 상세하게 알려주고 있습니다. 수익률은 적게는 80%에서 많게는 몇천%까지 다양하고, 그 과정에서 저자가 배운 점, 반성해야할 점들을 상세하게 기록하고 있어서 부동산 투자를 하려고 하는 사람이라면 누구나 한번쯤 읽어보면 도움이 될만한 내용들이 많이 담겨있네요. 그리고 그 수년간의 경험 후 저자가 내린 결론은;


  • 역세권 소형 아파트의 투자는 GOOD (지금까지 봤을때)
  • 오피스텔보다는 빌라에 투자했더라면.
  • 역세권, 소형, 방2개, 대도시, 높은 전세가율 등을 고수한 투자 전략은 성공적.

"PART 05 부동산투자 실전"편은 조금은 맥 빠질만큼 간단한 내용들을 담고 있긴 합니다. 사실 어떤 투자가 그렇듯, 글로 읽었을때는 쉬워보이는 것 같습니다. 실제 실천이 정말로 어려운 부분이겠죠. :)

  1. 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다. (네이버 부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크, KB 등 검색)
  2. 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다. (지하철역과의 거리, 향후 호재, 온라인 커뮤니티 등 확인. 부동산에서 올린 글은 과장의 가능성을 인지하고 기사 등과 비교할 것)
  3. 인근 부동산 중개소에 전화해서 확인한다. (A부동산 중개소는 세입자로, B부동산 중개소는 집주인으로 밝혀서 매매가/전세가를 확인하는 것도 방법!)
  4. 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다 (경사도, 편의시설, 유동인구와 인근 학교 등을 살피고, 인근 부동산 중개소에서 지역 사람들의 선호도 등을 조사)
  5. 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다. (절대 간과하지 말아야 할 원칙은 임대가 잘 나가는 물건에 투자해야한다는 것. 임대에 잘나가야 세를 놓기도 쉽고, 향후 매매도 순조롭다)

그 밖의 조언으로는 지도를 가까이 둘 것(지하철역 등 중요 지점을 중심으로 도보거리 500m를 원으로 그리는 등 확인할때 좋다), 현금의 융통을 위해 마이너스통장을 개설하자, 셀프 등기를 해보자, 투자 자산이 많아지면 자산에 대한 기록을 남기고 임대사업자를 내는 것도 고려해보자. 등이 있네요.


저는 이 책을 읽고 제가 사는 아파트를 한번 검색해봤습니다.



2.2억 전후로 거래되는 1층을 제외하면 2.4~2.5억에 거래되는 아파트가 전세가는 2.2~2.3억이나 하네요. -_-;;; 도대체 우리 아파트에 무슨 일이? 전세가는 낮게, 매매가는 높게 2.2/2.5로 계산해도 전세가율이 88%로 90%로 육박하는 무서운 결과가.

이론적으로는 제 돈 3천만원만 있으면 아파트 1채가 더 생긴다는 이야기네요. 사실 집값이 싼 동네라 지난 3-4년간 가파르게 올라와 앞으로 더 오를까? 하는 남들 다하는 걱정이 들기도 하는데, 워낙 갭이 작다보니 유혹이 드는 것도 사실이네요. 이러다가 갭투자 막차 타는거 아닌가 싶기도 하구요.

제가 어떤 결론을 내리게 될지는 모르겠지만, 혹시라도 부동산 투자에 한발을 내딛게 된다면 또 블로그에 공유할 수 있는 좋은 글감이 될 것 같습니다. (이런 블로그 덕후같은 생각;;)


이 책은 부동산 투자를 생각하시는 분들께는 강력 추천! :D



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  • 2016.06.19 22:12

    비밀댓글입니다

    1. BlogIcon 빈누 2016.06.25 14:48 신고

      근데 사실 꼭 몇억씩 있어야 부동산 투자를 하는 것은 아니니까요. 어느정도 사회 생활을 해오고 저축을 해온 30-40대라면 어느정도 시도해볼 수 있는 종잣돈(몇천만원 수준)이 있지 않을까요? ^^

  • BlogIcon 파이프라인 2016.06.20 20:02 신고

    어떻게 보면 전세가 매매보다 많이 쌀 이유가 없지 않나요. 전세제도가 가능했던 것 자체가 집값 상승을 담보로 하고 있는 것인데, 집값이 상승하지 않는다라는 컨센서스가 형성되어있다면, 재산세 같은 보유세를 내면서 굳이 갖고 있을 이유가 있을까 싶네요.(그래서 저는 오히려 그 이유로 전세가가 매매가에 근접하지 않았나 생각해요.) 물론 주거 안정이라는 측면에서 1채를 갖고 있는 것은 당연히 심리적 안정차원에서도 필요하지만(피터린치도 그랬다고 하니 뭐 ㅎㅎ) 언젠가 전세가 사라지면 월세로 전환해서 수익이 나긴 하겠지만, 이미 빈누님 정도 되는 내공이면 차라리 그 품을 주식 분석에 들이는 것이 추가수익에 더 도움되지 않을까 싶어요

    1. BlogIcon 빈누 2016.06.25 14:47 신고

      저도 사실 지금까지는 주식에 투자하는 쪽이 더 수익률도 좋고, 유동성이나 세금 문제 등에 더 유리한 부분이 많다고 생각해서 투자는 주식 위주로 하고 있는게 사실이긴 해요.

      하지만 점점 자산이 늘어가면서 그래도 자산을 다변화시키는 것이 좋겠다는 생각이 들기도 하고, 금융이라는 것이 어떤 의미에서 보면 실체가 없는 것(?)이라는 생각이 들때도 있고 해서요. 언제든지 상황이 되면 부동산에 투자하리라 하는 욕심도 가지고는 있습니다.

      그리고 저는 개인적으로 집값은 상승한다고 생각해요. 말씀하신대로 많은 사람들이 집값은 이제 오르지 않을거니, 사지 말자고 생각해서 전세가가 오르고 있다는 의견에는 저도 동의합니다. 하지만 많은 사람들이 그렇게 생각하고 있다고 해서 그게 실제로 그렇게 일어나는건 아니니까요.

      많은 사람들이 일본의 사례를 보면서 고령화 사회가 되고, 소득이 정체되면 부동산 가격이 떨어질 것이라고 생각하는데, 신기하게 전 세계에서 그런 것 때문에 부동산 가격이 떨어진 나라는 일본 뿐이거든요. 혹자는 그런 사회의 변화보다 더 중요한 것은 '공급의 양'이라고 하기도 하고요. (일본의 경우는 부동산의 공급 규모가 줄지 않아서 가격이 떨어졌다는 의견)

      우리나라는 정부가 정책적으로 부동산 가치의 하락을 막기 위해 공급을 탄력적으로 조절하고 있기 때문에, 부동산 가격이 금융위기 등으로 단기적으로 하락하는 일은 있을지 몰라도, 장기적으로 하락하는 추세로 가기는 힘들지 않을까 생각해요.

      선대인 같은 분들이 10년째 부동산 하락을 외치는데도, 부동산 가격이 떠받들어지고 있는 사실에 대해서 많은 사람들이 '정부가 이렇게까지 할줄 몰랐지'라는 말을 하기도 하는데.. 부동산에 있어서 정부가 하는 역할이 엄청나게 큰 만큼, 정부의 정책을 무시하고 부동산 가격을 이야기 하는건 말도 안되는 것 같습니다.

      아무튼... 말이 길어지긴 했지만;; 저도 당장은 주식이 더 매력적인 투자처라고 생각합니다만. 향후에는 부동산 투자도 해볼 의향이 있다... 이정도? ^^ ㅋㅋ

    2. BlogIcon 파이프라인 2016.06.26 21:20 신고

      네 저도 우리나라가 일본처럼 가진 않을거라는 말에 동의해요.^^
      빈누님 부동산도 시작하면 블로그 내용이 더욱 풍성해지겠네요~

  • eunice 2016.06.23 15:23 신고

    저는 지금 "나는 부동산과 맞벌이한다" 읽고 있는데, 부동산 투자자라 그런지 비슷한 식견이 많네요. 특히 전세가율 낮은 곳을 노리라는 점, 장기적으로 투자하라는 점, 싸게 사는게 중요하다는 점이요.
    그러나 이 책 같은 경우 대출을 통한 레버리지를 활용하면 오히려 수익률을 높일 수 있으니, 활용을 권장하고 있어요. 상가에 특별히 부정적이지도 않고요.^^
    얼른 다 읽어야겠어요 ㅋ

    1. BlogIcon 빈누 2016.06.25 14:38 신고

      사람마다 투자 경험도 다르고, 의견도 다르니 그런 것들을 비교해보는 재미가 쏠쏠하네요! ^^ 저도 본인이 어느정도 감당할 수 있는 대출을 내는 것은 수익률을 높일 수 있는 방법이라고는 생각합니다.

  • 석진 2016.06.23 20:07 신고

    이 모든것은 매매가가 상승한다는 것을 전제하고 있는데요. 빌라는 주거 환경이 안좋아서 철저히 서민 대상인데, 이후에 만약 서민의 소득이 무너질경우 과연 매매가가 버텨줄지 의문이네요. 제가 잘은 모르지만 빌라는 원래 아파트보다 안좋은 투자처였는데 우리 나라 경제가 안좋아지고 1인 가구가 증가하면서 '빌라라도' 살겠다는 사람들 덕분에 최근 오른게 아닌가합니다. 즉, 저자의 이야기는 최근의 결과론적인 이야기가 아닌가 싶어서 걱정이 되네요.

    1. BlogIcon 빈누 2016.06.25 14:34 신고

      투자에 대한 이야기를 접할때는 언제나 그런 의구심이 들수밖에 없는 것 같습니다. 지금까지 좋았다고 앞으로도 계속 좋을 수 있을까? 하는 의심 말이죠. 이 책의 저자도 나름 부동산이 상승하던 시기에 투자를 해서 운이 좋아서 그랬던 것이 아닐까 궁금해하는 분들이 많으리라 생각합니다.

      저의 개인적인 의견은 부동산은 앞으로 물가상승률 정도는 꾸준히 상승한다고 생각합니다. 최근 몇년간 꽤 급등한 부분이 있어서 앞으로 몇년을 보면 지지부진할지 더 오를지 떨어질지 알 수 있는 노릇이지만, 10년-20년의 장기적인 흐름을 본다면 화폐가치의 하락으로 표면가격은 오를 수밖에 없다는 생각이랄까요?

      그렇다면 크게 비싸지 않은 동네의 부동산을 매수해서 오랜시간 보유하라는 저자의 말은 정석 같은 이야기인 것이고(제가 보기에는) 그것을 집의 자산을 통채로 몰빵하지 않는 선에서 실천하느냐 하지 않느냐의 차이가 아닐까 합니다.

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